Tập 2·Phần III. Giá tài sản đang định giá điều gì

Chương 37

Các nước giàu lên nhờ định giá tài sản truyền thống ra sao và khi nào thất bại: bảy câu hỏi về cơ chế, bằng chứng, phần do giá và các cuộc đổ vỡ

39 ghi chú nguồn, xếp theo từng mục của chương. Số liệu tính đến 29/10/2026. Mỗi ghi chú có tên bài, đường dẫn đầy đủ, ngày đã đọc và điều cần lưu ý khi đọc.

• Đoạn mở đầu
• Câu hỏi 1
• Câu hỏi 2
• Câu hỏi 3
• Câu hỏi 4
• Câu hỏi 5
• Câu hỏi 6
• Câu hỏi 7

Đoạn mở đầu

1. 1
   Cục Điều tra Dân số Mỹ (Census Bureau), Housing Vacancies and Homeownership, thông cáo quý 3/2026 (https://www.census.gov/housing/hvs/files/qtr326/Q326press.pdf), 28/10/2026, đọc 29/10/2026 qua công cụ tóm tắt tự động: tỷ lệ hộ sở hữu nhà 65,5% quý 3/2026, được nguồn mô tả là không khác biệt có ý nghĩa thống kê so với quý 3/2025; 65,0% quý 2/2026 (công bố 28/7/2026) và 65,3% quý 1/2026. Đỉnh 69,2% (quý 2 và quý 4/2004) lấy từ FRED, ghi chú 19. Mức thấp hơn đỉnh 3,7 điểm là 69,2 trừ 65,5, tính ở chương này. Số này tính theo hộ.Cũng dùng ở: Câu hỏi 4
2. 2
   Cục Thống kê Quốc gia Trung Quốc (National Bureau of Statistics, NBS), “Sales Prices of Commercial Residential Buildings in 70 Medium and Large-sized Cities in September 2026”, 19/10/2026 (https://www.stats.gov.cn/english/PressRelease/202610/t20261019_1965629.html), đọc 29/10/2026 qua công cụ tóm tắt tự động. Bảng I, nhà mới xây: so với tháng trước 49 thành phố giảm, 4 đứng yên, 17 tăng; so với cùng kỳ 64 giảm, 1 đứng yên (Ninh Ba) và 5 tăng. Các số đếm này là đếm của chương từ Bảng I, không phải tổng do NBS công bố. Thông cáo tháng 8/2026 (15/9/2026) cho 49 thành phố giảm so với tháng trước và 65 giảm so với cùng kỳ. Từ 1/2026 NBS đổi năm gốc sang 2025; nguồn ghi tác động lên chỉ số so với cùng kỳ trung bình dưới 0,03 điểm phần trăm.
3. 3
   NBS, thông cáo ngày 20/10/2026 về hoạt động kinh tế 9 tháng đầu 2026 (https://www.stats.gov.cn/english/PressRelease/202610/t20261020_1965663.html), đọc 29/10/2026 qua công cụ tóm tắt tự động: đầu tư phát triển bất động sản 5.336,4 tỷ nhân dân tệ, giảm 20,6% (so sánh được); nhà ở 4.112,5 tỷ (giảm 20,5%); diện tích khởi công 340,31 triệu m² (giảm 24,9%); diện tích nhà thương mại bán 564,83 triệu m² (giảm 13,2%) và giá trị bán 5.379,9 tỷ (giảm 13,9%); vay mua nhà cá nhân 767,8 tỷ (giảm 22,1%); vốn của chủ đầu tư 5.681,3 tỷ (giảm 21,6%). Cả năm 2025, thông cáo NBS 19/1/2026 (https://www.stats.gov.cn/sj/zxfb/202601/t20260119_1962324.html): đầu tư phát triển bất động sản toàn quốc 82.788 trăm triệu nhân dân tệ (8,2788 nghìn tỷ), giảm 17,2% (so sánh được); nhà ở 63.514 trăm triệu (giảm 16,3%); diện tích bán 88.101 vạn m² (giảm 8,7%); giá trị bán 83.937 trăm triệu (giảm 12,6%); khởi công 58.770 vạn m² (giảm 20,4%). Chương đổi đơn vị 100 triệu nhân dân tệ sang nghìn tỷ.Cũng dùng ở: Câu hỏi 7
4. 4
   Bộ Tài chính Trung Quốc, số thu chi ngân sách 9 tháng đầu 2026, 23/10/2026 (http://gks.mof.gov.cn/tongjishuju/202610/t20261023_4003380.htm), đọc 29/10/2026 qua công cụ tóm tắt tự động: thu từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất quốc hữu 16.087 trăm triệu nhân dân tệ (1.608,7 tỷ, khoảng 1,61 nghìn tỷ), giảm 27,9% so với cùng kỳ; thu quỹ chính phủ cấp địa phương 21.328 trăm triệu (giảm 22,3%); thu quỹ chính phủ toàn quốc 25.010 trăm triệu (giảm 18,6%). Số cả năm 2025: 41.518 trăm triệu (4,1518 nghìn tỷ), giảm 14,7% (Bộ Tài chính công bố 30/1/2026, qua ChinaNews: https://www.chinanews.com.cn/cj/2026/01-30/10562505.shtml). Số cả năm 2021: 87.051 trăm triệu (8,7051 nghìn tỷ), tăng 3,5% (Bộ Tài chính công bố 21/2/2022, qua trang của Ủy ban Phát triển và Cải cách Quốc gia: https://www.ndrc.gov.cn/fggz/fgzh/gnjjjc/czsz/202202/t20220221_1315964.html). Tính ở chương này: 41.518 chia 87.051 trừ 1 là âm 52,3%; quý 4/2025 suy ra khoảng 1,92 nghìn tỷ bằng cách lấy số cả năm 2025 trừ số 9 tháng 2025 (16.087 chia 0,721, tức khoảng 22.312 trăm triệu); suy ra này dùng tỷ lệ giảm 27,9% đã làm tròn nên sai số nhỏ. Một bản tin cũ hơn về “3,85 nghìn tỷ, giảm 28,3%” thuộc kỳ khác và chương không dùng.Cũng dùng ở: Câu hỏi 7
5. 5
   Norges Bank Investment Management (NBIM), báo cáo nửa năm 2026 (https://www.nbim.no/contentassets/19340cfcd72640fcab45ebd2a95325eb/gpfg_half-year-report-2026_web.pdf), Bảng 1, số cộng dồn đến 30/6/2026, đọc 29/10/2026 qua công cụ tóm tắt tự động; nghìn tỷ krone: vốn vào 6.285; rút ra âm 687; lợi nhuận đầu tư 15.210; phí quản lý âm 90; biến động tỷ giá krone 1.965; giá trị 22.683 (cộng đúng); cổ phiếu 72,1%. Tính ở chương này: vốn vào ròng sau rút và phí 6.285 trừ 687 trừ 90 là 5.508 (24,3%); lợi nhuận 15.210 chia 22.683 là 67,1%; biến động krone 8,7%. Thông cáo “Negative return in the third quarter”, 22/10/2026 (https://www.nbim.no/en/news-and-insights/the-press/press-releases/2026/negative-return-in-the-third-quarter/): giá trị 22.014 tỷ krone ngày 30/9/2026; lợi suất âm 0,5% (âm 278 tỷ); krone mạnh lên làm giảm 472 tỷ; vốn vào 80 tỷ sau phí; cổ phiếu 72,1%, trái phiếu 25,8%, bất động sản chưa niêm yết 1,6%, năng lượng tái tạo chưa niêm yết 0,5%. Âm 278, âm 472 và cộng 80 tổng là âm 670; giá trị quỹ đi từ 22.683 xuống 22.014, lệch 1 tỷ do làm tròn. Bảng “số liệu chính quý 3” trên trang web của NBIM có cột gán nhãn sai, nên chương không dùng; chương cũng không dùng số công ty mà quỹ đầu tư vào vì các trang của NBIM ghi không nhất quán.Cũng dùng ở: Câu hỏi 5; Câu hỏi 6
6. 6
   Allianz Research, Global Wealth Report 2026, bản tóm tắt điều hành, 29/9/2026 (https://www.allianz.com/en/economic_research/insights/publications/global-wealth-report-2026/executive-summary.html), đọc 29/10/2026 qua công cụ tóm tắt tự động: tài sản tài chính toàn cầu kỷ lục 268,4 nghìn tỷ euro năm 2025, tăng 8,6%; tài sản tài chính danh nghĩa tăng gần 50% từ 2019 nhưng tăng thực chỉ 23%; sức mua chỉ cao hơn 5% so với 2021. Mức tăng thực bằng 46% mức tăng danh nghĩa là 23 chia 50, tính ở chương này (“gần 50%” là số làm tròn của nguồn).Cũng dùng ở: Câu hỏi 6

Câu hỏi 1. Của cải của một nước gồm những gì, và phần được định giá lớn đến đâu?

1. 7
   Ngân hàng Thế giới, “The Changing Wealth of Nations 2024: Revisiting Sustainability” (bản PDF: https://documents1.worldbank.org/curated/en/099100824155021548/pdf/P17844617dfe6e0241ad25120b1320904c2.pdf; trang dữ liệu: https://www.worldbank.org/en/publication/changing-wealth-of-nations/brief/natural-capital-data-hub), đọc 29/10/2026 qua công cụ tóm tắt tự động. Vốn con người 60% của cải toàn cầu năm 2020 (trang 18 của bản PDF); thiên nhiên tái tạo 6% (trang 15); nước thu nhập thấp phần lớn thời gian từ 1995 nắm dưới 1% của cải toàn cầu (trang 13); nước thu nhập cao nắm hơn hai phần ba của cải toàn cầu theo giá danh nghĩa năm 2020; nước thu nhập thấp và trung bình thấp, nơi sống khoảng một nửa dân số, nắm 7%. Chương không dùng số về tỷ lệ nước có GDP trên người tăng mà của cải thực trên người giảm, vì trang web ghi “hơn 25%” còn bản PDF (trang 21, hình ES.10, 1995–2020) ghi 15%; chương cũng không dùng các số 32% (vốn sản xuất) và 2% (thiên nhiên không tái tạo) vì chưa gán được nhãn chắc chắn.
2. 8
   McKinsey Global Institute, “The rise and rise of the global balance sheet: How productively are we using our wealth?”, 15/11/2021 (https://www.mckinsey.com/industries/financial-services/our-insights/the-rise-and-rise-of-the-global-balance-sheet-how-productively-are-we-using-our-wealth), đọc 29/10/2026 qua công cụ tóm tắt tự động: của cải ròng toàn cầu từ 160 nghìn tỷ USD (2000) lên 510 nghìn tỷ USD (2020); nhà ở kể cả đất 46%; thêm tòa nhà của doanh nghiệp và chính phủ và đất, bất động sản khoảng 69% (“hai phần ba”); giá tài sản giải thích 77% và đầu tư ròng 28% mức tăng của cải ròng 2000–2020 (cộng 105%; nguồn ghi 4 điểm vượt 100 phản ánh tài sản tài chính ròng toàn cầu âm); mỗi 1 USD đầu tư ròng mới đi cùng khoảng 4 USD tổng nợ phải trả, trong đó khoảng 2 USD là nợ vay. Gấp 3,19 lần là 510 chia 160, tính ở chương này. Báo cáo là nguồn tư vấn, không phải cơ quan thống kê; phương pháp của McKinsey không được chương mở ra kiểm.Cũng dùng ở: Câu hỏi 6
3. 9
   Chương 33 của sách “Lịch sử các lớp tài sản” (thư mục Quyển 1; nguồn gốc ở mục ghi chú của chương ấy). Bảng 33.1, quy mô năm lớp tài sản (nghìn tỷ USD): bất động sản 393,3 (Savills, đầu 2025; nhà ở 286,9, thương mại 58,5, đất nông nghiệp 47,9), chứng khoán nợ 160,7 (SIFMA 2025), cổ phiếu 157,8, vàng khoảng 28,7, tiền mã hóa 2,78. Nhà ở là 72,9% bất động sản (286,9 chia 393,3), tính ở chương này. Bảng 33.2, vốn hóa cổ phiếu trên GDP (%), Ngân hàng Thế giới cập nhật 8/10/2026: Mỹ 47,6 (1980) và 224,0 (2025), thế giới 29,3 (1980) và 148,5 (2025). McKinsey ngày 23/7/2026, như Chương 33 ghi: của cải hộ gia đình toàn cầu 570 nghìn tỷ USD năm 2025 (tăng 40 nghìn tỷ so với 2024); 20% mức tăng dựa trên đầu tư ròng mới, so với 30% bình quân 2000–2024; gần 60% do giá tài sản tăng nhanh hơn lạm phát. Hai số 20% và gần 60% không cộng đủ 100% và chương không có phần còn lại. Số của Savills là giá trị bất động sản, không trừ nợ vay.Cũng dùng ở: Câu hỏi 6
4. 10
   Cục Dự trữ Liên bang, Financial Accounts of the United States (Z.1), chuỗi “Households and Nonprofit Organizations; Real Estate at Market Value” (HNOREMQ027S; https://fred.stlouisfed.org/series/HNOREMQ027S), đọc 29/10/2026 qua công cụ tóm tắt tự động; triệu USD: 54.073.947 (quý 2/2026), 32.080.649 (quý 4/2019), 26.521.255 (quý 4/2006). Của cải ròng của hộ và tổ chức phi lợi nhuận: 195,87 nghìn tỷ USD (quý 2/2026) và 114,99 nghìn tỷ USD (quý 4/2019), lấy từ ghi chú Z.1 của Chương 36 (chuỗi TNWBSHNO, FRED cập nhật 11/9/2026). Tính ở chương này: 54,073947 chia 195,87 là 27,6%; 54,073947 chia 32,080649 trừ 1 là +68,6%; 195,87 chia 114,99 trừ 1 là +70,3% (kết quả 70,3% đã có trong Chương 36). Chỉ số giá tiêu dùng +30,6% (tháng 1/2020 đến tháng 9/2026) lấy từ ghi chú CPI của Chương 36 (CPIAUCNS, 257,971 và 336,940); mức tăng thực khoảng 30,4% là 1,703 chia 1,306 trừ 1. Z.1 tính cuối quý 4/2019 và cuối quý 2/2026 còn chỉ số giá tính từ tháng 1/2020 đến tháng 9/2026, không cùng mốc, nên 30,4% chỉ là sơ bộ.Cũng dùng ở: Câu hỏi 6

Câu hỏi 2. Giấy chứng nhận quyền sở hữu có làm hộ nghèo đầu tư và vay được nhiều hơn không?

1. 11
   Sebastian Galiani và Ernesto Schargrodsky, “Property rights for the poor: Effects of land titling”, Journal of Public Economics 94(9–10): 700–729, 2010 (tóm tắt đọc qua https://www.cedlas.econo.unlp.edu.ar/wp/en/?p=4028), đọc 29/10/2026 qua công cụ tóm tắt tự động. Thiết kế theo tóm tắt: năm 1981 người nghèo chiếm một mảnh đất ở vùng ngoại ô nghèo của Buenos Aires; năm 1984 một đạo luật thu hồi đất của chủ cũ để cấp quyền cho người ở; một số chủ cũ nhận bồi thường, số khác kiện ra tòa, nên việc cấp quyền cho từng hộ là ngoại sinh; dữ liệu từ hai khảo sát năm 2003 và 2007. Kết quả: hộ được cấp giấy tăng đầu tư vào nhà đáng kể, giảm quy mô hộ và tăng giáo dục của con so với nhóm đối chứng; các tác động này không đến qua việc cải thiện tiếp cận tín dụng. Trang chương đọc không ghi cỡ mẫu.
2. 12
   Sebastian Galiani và Ernesto Schargrodsky, “The Deregularization of Land Titles”, NBER Working Paper 22482, 8/2016 (bản PDF: https://repositorio.utdt.edu/bitstreams/fd2776c0-a626-489f-bf0b-8f32009ccdb3/download; tóm tắt: https://econpapers.repec.org/RePEc:nbr:nberwo:22482), đọc 29/10/2026 qua công cụ tóm tắt tự động. Tóm tắt: thí nghiệm tự nhiên về cấp giấy cho các gia đình rất nghèo ở vùng ngoại ô Buenos Aires; nhiều hộ có tình trạng chính thức bị thách thức bởi cái chết, ly hôn hoặc mua bán rồi mất tình trạng chính thức; chi phí pháp lý để giữ tình trạng chính thức có vẻ quá cao so với giá trị các lô. Bản PDF: 28,8% số lô được cấp giấy “deregularized” sau 12 đến 21 năm (106 trên 368 lô khảo sát); cấp giấy có tác động rất nhỏ đến tiếp cận vay thế chấp và không có tác động đến tiếp cận các loại vay khác (trang 6). Chương không tìm thấy các số này ở trang tóm tắt mà chỉ ở bản PDF.
3. 13
   Erica Field, “Property rights and investment in urban slums”, Journal of the European Economic Association 3(2–3): 279–290, 2005 (https://ideas.repec.org/a/tpr/jeurec/v3y2005i2-3p279-290.html), đọc 29/10/2026 qua công cụ tóm tắt tự động: chương trình cấp giấy trên toàn quốc ở Peru làm nguồn biến thiên về quyền sở hữu; phương pháp sai biệt kép, so thay đổi trước và sau chương trình của hộ tham gia với hai mẫu hộ không tham gia; tác động đáng kể lên đầu tư vào nhà; tỷ lệ sửa nhà tăng hơn hai phần ba mức ban đầu; phần lớn mức tăng được tài trợ không dùng tín dụng; tác giả cho rằng thay đổi phản ánh động lực đầu tư tăng do nguy cơ bị đuổi giảm. Trang chương đọc không ghi năm của chương trình.

Câu hỏi 3. Quyền đòi nợ giao dịch được có làm vốn rẻ hơn không?

1. 14
   Oscar Gelderblom và Joost Jonker, “Public Finance and Economic Growth: The Case of Holland in the Seventeenth Century”, Journal of Economic History 71(1): 1–39, 2011 (bản PDF: https://people.bu.edu/chamley/HSFref/GelderblomJonkerJEH11.pdf; tiêu đề bài dựng lại từ ghi nhớ, cần đối chiếu), đọc 29/10/2026 qua công cụ tóm tắt tự động: lãi phát hành của tỉnh Holland 12% (1590), 8,3% (1597), 6,25% từ 1608, 4% (8/1655); lãi danh nghĩa của “Holland bills” 3% năm 1673; tác giả viết lãi giảm không phải do quyền sở hữu được bảo vệ tốt hơn mà do lượng tiết kiệm sẵn có vượt xa cầu vốn (tóm tắt: lãi phát hành giảm vì tiết kiệm vượt các lựa chọn đầu tư tư nhân). 3 chia 12 là 25% và 1673 trừ 1590 là 83 năm, tính ở chương này.
2. 15
   Douglass C. North và Barry R. Weingast, “Constitutions and Commitment: The Evolution of Institutions Governing Public Choice in Seventeenth-Century England”, Journal of Economic History 49(4): 803–832, 1989 (https://doi.org/10.1017/S0022050700009451; tệp PDF bản đầy đủ do Mark lưu trong thư mục 202609/Claude yeu cau, North_1989.pdf, 30 trang); ĐÃ ĐỌC BẢN ĐẦY ĐỦ ngày 29/10/2026, nên tiêu đề, số tập và số trang đã đối chiếu. Bảng 2 của bài (vay ép của các vua Stuart, dẫn Ashton, 1960): lãi 10% một năm ở ba khoản 1604/5 (111.891 bảng), 1611/2 (116.381 bảng) và 1617 (96.466 bảng), 8% ở khoản 1625 (60.000 bảng); khoản 1617 bị vua Charles I hạ xuống 8% năm 1624; còn nợ 20.362 bảng đến 12/1609 và 112.000 bảng đến 7/1616; khoản 1617 và khoản 1625 không được trả đến 1628. Bảng 3 (nợ chính phủ, triệu bảng; dẫn Mitchell, 1988; bài ghi rằng các số lấy từ nhiều nguồn nên chỉ để thấy xu hướng và số sau Cách mạng Vinh quang đáng tin hơn): 1688 là 1,07 (nguồn Fisk, 1920); 1695 là 8,4; 1697 là 16,7; 1700 là 14,2; 1710 là 21,4; 1714 là 36,2; 1720 là 54,0; 1730 là 51,4; 1740 là 47,4. Phần văn bản của bài: nợ năm 1688 khoảng 1 triệu bảng, 2 đến 3% GNP ước tính 41 triệu bảng; khoảng 17 triệu bảng năm 1697, khoảng 40% GNP; năm 1720 hơn 50 lần mức 1688 và cùng cỡ GNP; khi Hà Lan vay dài hạn 5 triệu bảng với lãi 4% một năm, vua Anh chỉ vay được khoản nhỏ ngắn hạn với lãi 6 đến 30% (dẫn Homer, 1963). Bảng 4 (khoản vay dài hạn chọn lọc; ngày là ngày chuẩn y đạo luật vay; dẫn Dickson, 1967): 1/1693 là 723.394 bảng lãi 14,0%; 3/1694 là 1.000.000 bảng lãi 14,0%; 3/1694 là 1.200.000 bảng lãi 8,0%; 4/1697 là 1.400.000 bảng lãi 6,3%; 7/1698 là 2.000.000 bảng lãi 8,0%; 3/1707 là 1.155.000 bảng lãi 6,25%; 7/1721 là 500.000 bảng lãi 5,0%; 3/1728 là 1.750.000 bảng lãi 4,0%; 5/1731 là 800.000 bảng lãi 3,0%; 6/1739 là 300.000 bảng lãi 3,0%. Lập luận của bài: lãi giảm từ 14% đầu thập niên 1690 xuống 6–8% cuối thập niên ấy và 3% thập niên 1730, trong lúc nợ tăng mạnh, cho thấy rủi ro của chính phủ giảm nhiều dù nợ lớn hơn nhiều. Khoản 1,2 triệu bảng lãi 8% tháng 3/1694 trong Bảng 4 trùng số tiền và lãi với khoản vay của Ngân hàng Anh (17) nhưng bảng không ghi tên người cho vay. Tính ở chương này: 54,0 chia 1,07 bằng 50,5 (bài viết “hơn năm mươi lần”); 16,7 chia 1,07 bằng 15,6; 3,0 chia 14,0 bằng 21,4%.
3. 16
   Nathan Sussman và Yishay Yafeh, bản thảo 2003 (https://people.bu.edu/chamley/HSFref/SussmanYafeh03.pdf; bài in: Journal of Economic History, 2006; tiêu đề bài dựng lại từ ghi nhớ, cần đối chiếu), đọc 29/10/2026 qua công cụ tóm tắt tự động: lãi suất của Anh thập niên 1670 khoảng 7 đến 8% theo Roseveare (1991), là số rời rạc, có nơi 6%; phần bù rủi ro vẫn cao và còn tăng nhiều thập niên sau Cách mạng Vinh quang; chênh lệch lãi suất với Hà Lan tăng đến 1709, đi ngang đến khoảng 1717 rồi giảm; hội tụ thực chỉ vào cuối thập niên 1720, bốn mươi năm sau Cách mạng Vinh quang; một phần mức giảm lãi suất của Anh quanh thời kỳ ấy là do chuyển phần lớn nợ đang lưu hành thành cổ phần của Công ty Nam Hải. Bài viết gốc của chuỗi Facebook ghi “dương đến khoảng 1720”; chương dùng cách ghi của bản thảo.
4. 17
   Ngân hàng Anh, “Why was the Bank of England founded?” (https://www.bankofengland.co.uk/museum/online-collections/blog/why-was-the-bank-of-england-founded), “Details of the Bank of England loan to the Government in 1694” (23/10/2020; https://www.bankofengland.co.uk/freedom-of-information/2020/details-of-the-bank-of-england-loan-to-the-government-in-1694) và trang lịch sử (https://www.bankofengland.co.uk/about/history), đọc 29/10/2026 qua công cụ tóm tắt tự động: hiến chương hoàng gia ngày 27/7/1694; khoản vay cho chính phủ 1,2 triệu bảng với lãi 8%; 1.268 người góp vốn, đủ trong 11 ngày; mở cửa ngày 1/8/1694.

Câu hỏi 4. Thị trường sâu và vay thế chấp chuẩn hóa có đưa tiết kiệm vào tài sản không?

1. 18
   Cục Điều tra Dân số Mỹ, bảng chuỗi thời gian “Homeownership rates, decennial census” (https://www2.census.gov/programs-surveys/decennial/tables/time-series/coh-owner/owner-tab.txt), đọc 29/10/2026 qua công cụ tóm tắt tự động; %: 1900 46,5; 1910 45,9; 1920 45,6; 1930 47,8; 1940 43,6; 1950 55,0; 1960 61,9. Bảng không có năm 1890; chương không dùng số “46,5% giai đoạn 1890–1930” của bài gốc. Tăng 18,3 điểm là 61,9 trừ 43,6, tính ở chương này.
2. 19
   Cục Dự trữ Liên bang St. Louis, FRED, “Homeownership Rate for the United States” (RHORUSQ156N; https://fred.stlouisfed.org/data/RHORUSQ156N.txt), đọc 29/10/2026 qua công cụ tóm tắt tự động: đỉnh 69,2% ở quý 2/2004 và quý 4/2004; 65,0% quý 2/2026 và 65,3% quý 1/2026. Số quý 3/2026 (65,5%) lấy từ thông cáo của Cục Điều tra Dân số Mỹ, ghi chú 1.
3. 20
   Cục Dự trữ Liên bang Richmond, Econ Focus, quý 1/2023, mục lịch sử kinh tế (https://www.richmondfed.org/-/media/RichmondFedOrg/publications/research/econ_focus/2023/q1/economic_history.pdf), đọc 29/10/2026 qua công cụ tóm tắt tự động: trước New Deal có thể cần tiền đặt cọc tới 40%; Công ty Cho vay của Chủ nhà (HOLC) chuẩn hóa khoản vay 15 năm trả dần hết, chỉ mua khoản vay nhà dưới 20.000 USD và cho vay khoảng 1 triệu khoản trong 1933–1936; các khoản vay FHA bảo lãnh theo Luật Nhà ở Quốc gia 1934 đều dài hạn (20 đến 30 năm), trả dần hết, với đặt cọc có thể thấp tới 10%. Bài gốc của chuỗi Facebook ghi HOLC 20 năm; chương dùng 15 năm theo nguồn này và theo Chương 33 (Bảng 33.11).
4. 21
   Ngân hàng Nhật Bản, tổng quan so sánh quốc tế về cơ cấu tài sản tài chính của hộ gia đình, tài liệu ghi ngày 31/8/2026, số cuối tháng 3/2026 (https://www.boj.or.jp/en/statistics/sj/sjhiq.pdf), đọc qua công cụ tóm tắt tự động; %: Nhật tiền mặt và tiền gửi 47,2, cổ phiếu 16,7, quỹ đầu tư 6,9, bảo hiểm và hưu trí 24,5, tổng 2.386 nghìn tỷ yên; Mỹ 10,7, 43,4, 13,3, 25,7; khu vực euro 31,1, 25,5, 12,1, 26,5. Thứ tự Nhật, Mỹ, khu vực euro được chương suy ra từ thứ tự cột của biểu đồ và chưa đối chiếu với chú thích, nên việc gán từng số cho từng nước cần đối chiếu từ bản gốc trước khi in. Cổ phiếu cộng quỹ (Nhật 23,6; Mỹ 56,7; khu vực euro 37,6) là tính ở chương này. Nhân 2,4 lần là 56,7 chia 23,6.
5. 22
   Ngân hàng Nhật Bản, Flow of Funds Accounts, số cuối tháng 6/2026, công bố 17/9/2026, và tài liệu giải thích (https://www.boj.or.jp/statistics/sj/sjexp.pdf), đọc qua công cụ tóm tắt tự động: tài sản tài chính của hộ gia đình Nhật 2.519 nghìn tỷ yên (cuối tháng 3: 2.406); tiền mặt và tiền gửi 1.132 (44,9%, so với 46,8% cuối tháng 3); cổ phiếu 486; quỹ đầu tư 193; bảo hiểm và hưu trí 586. Tính ở chương này: cổ phiếu 486 chia 2.519 là 19,3%; quỹ đầu tư 193 chia 2.519 là 7,7%; bảo hiểm và hưu trí 586 chia 2.519 là 23,3%; cổ phiếu cộng quỹ 679 chia 2.519 là 27,0%. Hai tài liệu của Ngân hàng Nhật Bản ghi tổng cuối tháng 3 khác nhau (2.406 và 2.386) và chương không biết lý do.

Mục này còn dùng lại ghi chú đã nêu ở mục khác: 1.

Câu hỏi 5. Những nước khác đã đi con đường nào để tài sản thành của cải?

1. 23
   Shuhei Kitamura, “Tillers of Prosperity: Land Ownership, Reallocation, and Structural Transformation”, Columbia University, Center on Japanese Economy and Business, Working Paper No. 381, 1/3/2022 (tệp PDF do Mark lưu trong thư mục 202609/Claude yeu cau, Kitamura_2022.pdf, 55 trang); ĐÃ ĐỌC BẢN GỐC ngày 29/10/2026. Cải cách ruộng đất 1947–1950 do Đồng minh áp đặt chia lại quyền sở hữu khoảng 2 triệu ha ruộng đất từ địa chủ cho tá điền và đụng đến quyền sở hữu của gần như mọi hộ nông nghiệp (khoảng 6 triệu hộ); tỷ lệ đất tự canh trung bình theo xã tăng từ 0,57 lên 0,89 trong vài năm; địa chủ được giữ tối đa 1 cho (khoảng 1 ha) đất cho thuê. Chính phủ mua đất với giá bằng tiền thuê danh nghĩa nhân 40 (ruộng nước) hoặc 48 (đất khô), tức khoảng 760 yên một tan ruộng nước và 450 yên một tan đất khô cộng khoản bồi thường (khoảng 980 và 580 yên một tan); địa chủ nhận tiền mặt hoặc trái phiếu chính phủ kỳ hạn 30 năm lãi 3,6% một năm; tá điền mua lại đúng giá ấy, trả tiền mặt hoặc trả dần trong 30 năm lãi 3,2%; vì lạm phát sau chiến tranh (73,2% năm 1948 và 25,3% năm 1949 theo chú thích của bài) trong lúc giá đất cố định, phần lớn tá điền trả xong trong một hai năm sau khi mua (dẫn Dore, 1959). Mô phỏng ở Bảng 10 (mục 7.5): nếu cố định ở mức năm 1939 các “độ lệch” trong sản xuất, tức độ lệch năng suất biên của vốn và của lao động giữa nông nghiệp và ngoài nông nghiệp, thì GNP trên mỗi lao động thấp hơn 16% trung bình 1947–1965 và thấp hơn 13,2% riêng năm 1965; tác giả nối cơ giới hóa nông nghiệp và di cư lao động với cải cách và cho đó là hai động lực chính của tăng trưởng sau chiến tranh. Đây là kết quả của mô hình, không phải phép đo riêng tác động của cải cách. Bài không có ngày của luật (21/10/1946).
2. 24
   Chiang, Fan và Hsu, “A Taste of Communists’ Own Medicine...”, IZA Discussion Paper 18095, 8/2025 (https://docs.iza.org/dp18095.pdf), đọc 29/10/2026 qua công cụ tóm tắt tự động; NGUỒN THỨ CẤP cho các số về Nhật vì bài dẫn Kitamura (2022): luật nền tảng ngày 21/10/1946 (Luật Cải cách Ruộng đất lần hai); đất thuê từ 45,9% xuống 9,9%; khoảng 38% đất nông nghiệp chuyển cho tá điền; địa chủ giữ tối đa 1 ha; giá bằng tiền thuê danh nghĩa năm 1945 nhân 40 (ruộng nước) hoặc nhân 48 (đất khô). Trang của OICRF, “Japan’s post-war agricultural land reform and subsequent agricultural land system” (https://www.oicrf.org/-/japan-s-post-war-agrucultural-land-reform-and-subsequent-agricultural-land-system; không ghi ngày), dẫn số của Bộ Nông Lâm Thủy sản Nhật: 1,74 triệu ha được mua và bán cho 4,75 triệu tá điền. Giảm 36,0 điểm là 45,9 trừ 9,9, tính ở chương này. Chương không dùng số chỉ số giá tiêu dùng năm 1946 của bài vì mốc so sánh không rõ. Sau khi đọc bản gốc Kitamura (23) ngày 29/10/2026: hệ số 40 và 48, mức trần 1 cho (khoảng 1 ha) và thời gian 1947–1950 được xác nhận; các số 45,9% xuống 9,9%, khoảng 38%, 1,74 triệu ha, 4,75 triệu tá điền và ngày 21/10/1946 KHÔNG có trong bài của Kitamura nên vẫn là nguồn thứ cấp. Kitamura cho khoảng 2 triệu ha và khoảng 6 triệu hộ nông nghiệp, lệch với 1,74 triệu ha và 4,75 triệu tá điền; chương ghi cả hai và không hòa.
3. 25
   Kim và Lee, “Land Reform, Agricultural Productivity, and Human Capital Accumulation”, bản thảo 3/2025 (https://www.econ.cuhk.edu.hk/wp-content/uploads/2025/04/Kim_Lee_Working_Paper_Land_Reform-1.pdf), đọc 29/10/2026 qua công cụ tóm tắt tự động: năm 1942 hơn 70% hộ nông nghiệp là tá điền (Shin 1976); trước cải cách chỉ 18% hộ nông nghiệp là chủ tự canh (theo dữ liệu của bài); Luật Cải cách Ruộng đất thi hành ngày 10/4/1950; bồi thường bằng 150% sản lượng bình quân năm, trả trong 5 năm; đến 1960 mới 62% diện tích thuộc diện phân phối đã được phân. Chương không dùng các số “20% lên 90%” và “1,278 triệu ha” của bài gốc của chuỗi Facebook vì không đối chiếu được. Hàn Quốc chỉ xuất hiện trong chương này qua cải cách ruộng đất.
4. 26
   Kim và Wang, “Roots of the Taiwanese Miracle? Reassessing Land Reform, 1950–1961”, 14/1/2026 (https://jenkuanwang.github.io/file/Kim_Wang_land_reform.pdf), đọc 29/10/2026 qua công cụ tóm tắt tự động: tỷ lệ hộ tá điền từ 36,3% xuống 21,5% giữa 1950 và 1961 (mục 2.2, trang 6; mẫu số không nêu, dẫn Tang 1954 và C. Chen 1961); giai đoạn II và III cộng lại phân phối 215.231 ha, bằng 24% tổng diện tích đất canh tác (arable) năm 1950; trần tiền thuê 37,5% sản lượng năm theo đợt giảm tô năm 1949 (giai đoạn I); trước cải cách tiền thuê ruộng nước khoảng 50% và đất khô khoảng 35% (điều tra năm 1948: bình quân 56,8% sản lượng); giai đoạn II bán đất công 1952–1958, giai đoạn III luật đất cho người cày thông qua năm 1953. Kết quả: giai đoạn II tăng sản lượng và năng suất lúa (6,1% ở thị trấn trung bình), giai đoạn III không có tác động đáng kể đến sản lượng lúa. Số 5,7%: phần mở đầu viết “cải cách ruộng đất làm GDP trên mỗi lao động tăng 5,7% từ 1956 đến 1966, trong khi GDP thực trên mỗi lao động tăng 101%”; mục 6.1 viết cả “tăng 5,7% năng suất lao động” và “chỉ chiếm 5,7% mức tăng năng suất lao động tổng hợp”, hai cách hiểu khác nhau; phương pháp là tính theo mô hình hai khu vực, không phải mô phỏng một Đài Loan đối chứng. Chương ghi cả hai cách và không chọn.
5. 27
   Sock-Yong Phang và Matthias Helble, “Housing Policies in Singapore”, ADBI Working Paper 559, 3/2016 (https://www.adb.org/sites/default/files/publication/181599/adbi-wp559.pdf), đọc 29/10/2026 qua công cụ tóm tắt tự động: đất thuộc nhà nước 44% (1960), 76% (1985), khoảng 90% (2005); Luật Thu hồi Đất 1966; bồi thường giữ ở mức năm 1973 khoảng 14 năm (1973–1987); 82% cư dân ở khu HDB năm 2015 (79% ở nhà HDB đã bán); tỷ lệ sở hữu nhà 29,4% (1970) và 90,3% (2015) (Bảng 3); thuê 99 năm; quỹ tiết kiệm bắt buộc CPF dùng trả tiền nhà từ 1968; năm 2014 nhà ở HDB chiếm 39,8% tổng rút ròng CPF (Bảng 4). Tăng 60,9 điểm là 90,3 trừ 29,4, tính ở chương này.
6. 28
   Housing and Development Board (HDB), Annual Report 2024/25, Key Statistics (https://www.hdb.gov.sg/-/media/hdb-pulse/reports/annual-reports-and-financial-statements/HDB_Key-Statistics-2025.pdf), năm tài chính 2024 (hết 31/3/2025), đọc 29/10/2026 qua công cụ tóm tắt tự động: 76,0% cư dân ở nhà HDB; 73,0% ở nhà HDB đã bán; 1.153.080 căn quản lý. Số 82% (2015) của ADBI và số 76,0% của HDB khác kỳ và có thể khác cách đếm (ADBI ghi “khu HDB”), nên chương không so.
7. 29
   Lu Gao, “Achievements and Challenges: 30 Years of Housing Reforms in the People’s Republic of China”, ADB Economics Working Paper 198, 4/2010 (https://www.adb.org/sites/default/files/publication/28408/economics-wp198.pdf), đọc 29/10/2026 qua công cụ tóm tắt tự động: năm 1998 Quốc vụ viện tuyên bố chấm dứt phân phối nhà bằng hiện vật; hơn 4,5 tỷ m² (gần 80% nhà công) bán cho người đang thuê; 81,62% người có hộ khẩu đô thị là chủ nhà năm 2005 (số của Bộ Xây dựng, 2006); 82,3% năm 2007 (số của Cục Thống kê Quốc gia, 2008). Chương không dùng các số 96% (Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc) và 34,2% của bài gốc. Bài này không nêu giá bán nhà công nên chương không nói về giá.

Mục này còn dùng lại ghi chú đã nêu ở mục khác: 5.

Câu hỏi 6. Bao nhiêu mức tăng của cải là do giá, bao nhiêu do làm ra và tiết kiệm?

1. 30
   Thomas Piketty và Gabriel Zucman, “Capital is Back: Wealth-Income Ratios in Rich Countries 1700–2010”, Quarterly Journal of Economics, 2014 (bản 2013: https://www.tcd.ie/Economics/assets/pdf/PikettyZucman2013RevQJE.pdf), đọc 29/10/2026 qua công cụ tóm tắt tự động, mục 5.2 và mục 4.1. Mục 5.2: tiết kiệm mới giải thích 72% mức tăng của cải quốc gia ở Mỹ trong 1970–2010; ở Nhật, Pháp, Canada khoảng 70 đến 80%; theo cách tính tác giả ưa thích, lãi vốn chiếm khoảng 40% trung bình mức tăng tỷ lệ của cải trên thu nhập quốc dân 1970–2010 và thay đổi nhiều giữa các nước. Mục 4.1, tỷ lệ của cải tư nhân trên thu nhập quốc dân: Mỹ hơn 300% (1970), gần 500% (2007), khoảng 400% (2010); Nhật dưới 300% (1970), gần 700% (1990), khoảng 600% (2010); Pháp và Anh khoảng 300% rồi khoảng 550% (2010); Ý dưới 250% rồi trên 650%. Các số đọc từ mô tả bằng lời, không phải từ bảng số; mức 28% là 100 trừ 72, tính ở chương này.

Mục này còn dùng lại ghi chú đã nêu ở mục khác: 5, 6, 8, 9, 10.

Câu hỏi 7. Khi nào việc định giá tài sản thất bại?

1. 31
   Kunio Okina, Masaaki Shirakawa và Shigenori Shiratsuka, “The Asset Price Bubble and Monetary Policy: Japan’s Experience in the Late 1980s and the Lessons”, Monetary and Economic Studies, số đặc biệt, Ngân hàng Nhật Bản, 2/2001, trang 399 (https://www.imes.boj.or.jp/research/papers/english/me19-s1-14.pdf), đọc 29/10/2026 qua công cụ tóm tắt tự động: chỉ số giá đất đô thị đạt đỉnh tháng 9/1990, gần gấp 4 lần tháng 9/1985, và năm 1999 thấp hơn đỉnh khoảng 80% (thấp hơn mức tháng 9/1985 khoảng 20%); chỉ số Nikkei 12.598 (9/1985), 38.915 (cuối 1989), 14.309 (8/1992); lãi vốn cổ phiếu và đất 1986–1989 bằng 452% GDP danh nghĩa; tổn thất vốn 1990–1993 bằng 159% GDP danh nghĩa. Tính ở chương này: 38.915 chia 12.598 là 3,09 (gấp 3,1 lần); 14.309 chia 38.915 trừ 1 là âm 63,2%; 159 chia 452 là 35,2%. Chương không dùng các số 22 nghìn tỷ yên và giá căn hộ Tokyo trên lương (5,64 lên 8,62) của bài gốc vì không đối chiếu được.
2. 32
   Juan Jimeno và Tano Santos, “The crisis of the Spanish economy”, SERIEs 5(2): 125–141, 2014 (https://link.springer.com/10.1007/s13209-014-0116-8), đọc 29/10/2026 qua công cụ tóm tắt tự động: tỷ trọng bất động sản trong dư nợ cho doanh nghiệp và hộ từ 32,7% (quý 4/1992) lên 62% trước khủng hoảng; danh mục thế chấp trên 600 tỷ euro, chút dưới 60% GDP năm 2007; thâm hụt vãng lai 10% GDP năm 2007. Giá nhà danh nghĩa của Tây Ban Nha, chỉ số của BIS qua FRED (QESN628BIS, 2010 bằng 100): 36,8607 (quý 1/1998), 107,8756 (quý 1/2007), đỉnh 112,1439 (quý 3/2007), đáy 70,7493 (quý 1/2014). Khởi công nhà (OECD, Main Economic Indicators, qua FRED WSCNDW01ESA657S, tốc độ tăng so với năm trước, điều chỉnh mùa): âm 18,72 (2007), âm 46,98 (2008), âm 66,44 (2009). Tính ở chương này: 112,1439 chia 36,8607 là 3,04; 70,7493 chia 112,1439 trừ 1 là âm 36,9%; (1 trừ 0,1872) nhân (1 trừ 0,4698) nhân (1 trừ 0,6644) là 0,145, tức năm 2009 bằng 14,5% mức 2006, nếu nối các tốc độ tăng hằng năm. Chương không dùng các số 860.000 căn, 1 triệu khoản vay, 65% và 29% của bài gốc vì không đối chiếu được.
3. 33
   Quỹ Tiền tệ Quốc tế, “Ireland: Lending Case Study” (https://www.imf.org/en/Countries/IRL/ireland-lending-case-study), đọc 29/10/2026 qua công cụ tóm tắt tự động: thu nhập tăng và tín dụng rẻ nuôi một bong bóng bất động sản; năm 2008 chính phủ bảo lãnh nợ của sáu ngân hàng lớn nhất; xin hỗ trợ tháng 11/2010; khoản vay của EU và IMF 67,5 tỷ euro, bằng 40% nền kinh tế. Giá nhà danh nghĩa của Ireland, chỉ số của BIS qua FRED (QIEN628BIS): 52,8108 (quý 1/1998), đỉnh 153,9599 (quý 2/2007), đáy 70,1534 (quý 1 và quý 2/2013). Tính ở chương này: 153,9599 chia 52,8108 là 2,92; 70,1534 chia 153,9599 trừ 1 là âm 54,4%. Số “giá nhà Dublin giảm 56%” của bài gốc chỉ có trên một trang tham khảo chung nên chương thay bằng chuỗi cả nước của BIS.
4. 34
   Quỹ Tiền tệ Quốc tế, “Iceland: Lending Case Study” (https://www.imf.org/en/Countries/ISL/iceland-lending-case-study), đọc 29/10/2026 qua công cụ tóm tắt tự động: tài sản của hệ thống ngân hàng gấp 10 lần GDP; chương trình của IMF 2,1 tỷ USD, bằng 18% GDP. Baudino, Sturluson và Svoronos, FSI Crisis Management Series số 1, BIS, 26/3/2020 (https://www.bis.org/fsi/fsicms1.pdf; tiêu đề bài chưa ghi lại): cuộc khủng hoảng này chưa từng có về tốc độ khởi phát và quy mô ngân hàng sụp đổ. Chương không dùng các số “hơn 80% hệ thống” và “sụp đổ trong vài ngày” của bài gốc vì không đối chiếu được. Chương không có chuỗi giá tài sản của Iceland.
5. 35
   Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF), chương III “Financial Sector Restructuring” (đoạn 46 đến 62 và Hộp 1 “Time-line of crisis in the finance companies”) của một tài liệu về Thái Lan viết sau tháng 11/1999 (tệp PDF do Mark lưu trong thư mục 202609/Claude yeu cau, IMF-ThaiLand-002-article-A003-en.pdf, bắt đầu ở trang 26 của tài liệu gốc và không có trang bìa, nên chương chưa ghi được tiêu đề và số hiệu đầy đủ; tìm “IMF Thailand Financial Sector Restructuring Box 1 Time-line of crisis in the finance companies”); ĐÃ ĐỌC BẢN GỐC ngày 29/10/2026. Nội dung dùng: giá bất động sản đi lên rồi đi ngang đến 1996 và tín dụng của công ty tài chính đổ vào bất động sản và chứng khoán (đoạn 49); chênh lệch lãi vay của công ty tài chính so với tiền gửi ngân hàng cùng kỳ hạn tăng từ giữa 1996, nợ xấu báo cáo cuối 1996 là 12% tổng dư nợ (đoạn 50); công ty tài chính là “con domino đầu tiên”, giá tài sản giảm từ cuối 1996, hỗ trợ bí mật của FIDF đỉnh khoảng 10 tỷ USD, khoảng 8% GDP 1997, vào tháng 8, khi tiền gửi chạy từ công ty tài chính sang ngân hàng lớn (đoạn 53); giữa 1997 có 58 trên 91 công ty tài chính, chiếm khoảng 14% toàn hệ thống tài chính, bị đình chỉ, và 56 công ty bị xác định mất khả năng thanh toán rồi đóng cuối năm (đoạn 54); tín dụng của FIDF cho ngân hàng 8 tỷ USD (khoảng 6% GDP) cuối 1997, nợ xấu báo cáo của ngân hàng thương mại tăng từ 11,5% lên 18,5% dư nợ giữa tháng 5 và tháng 6 và trên 22,5% dư nợ cuối 1997 (khoảng 35 tỷ USD, khoảng 27% GDP) (đoạn 55). Hộp 1: 3/1997 dấu hiệu rõ đầu tiên (10 công ty chưa nêu tên phải tăng vốn); 6/1997 Ngân hàng Thái Lan đình chỉ 16 công ty tài chính; 8/1997 đình chỉ thêm 42 công ty (tổng 58 trên 91); 12/1997 Cơ quan Tái cấu trúc Tài chính (FRA) và Bộ Tài chính thông báo đóng 56 trong 58 công ty; 8/1999 phiên đấu giá lớn cuối cùng của FRA bán 15% tài sản công ty tài chính, thu về 25% giá trị. Tài liệu không có số về mức giảm của baht và không có số nợ ngoại tệ của khu vực tư.
6. 36
   Bloomberg, “Thailand shuts 56 finance companies”, bản tin đăng lại lúc 11:00 ngày 9/12/1997 (tệp PDF do Mark lưu trong thư mục 202609/Claude yeu cau, “Thailand shuts 56 finance companies.pdf”; tệp không ghi tên tờ báo đăng lại; tìm “Thailand shuts 56 finance companies Bloomberg 1997”); ĐÃ ĐỌC ngày 29/10/2026. “Hôm qua” (ngày trước ngày đăng) Thái Lan đóng 56 công ty tài chính, khoảng hai phần ba ngành công ty tài chính và chứng khoán, để dựng lại niềm tin vào hệ thống ngân hàng và đáp ứng điều kiện của gói cứu trợ của IMF; chính phủ bác kế hoạch phục hồi của tất cả trừ hai trong 58 công ty mất khả năng thanh toán bị đóng cửa trong năm, còn lại 35 công ty tài chính và 15 ngân hàng được xem là đủ vững; 56 công ty có tổng tài sản 930 tỷ baht (33 tỷ USD) bị đóng vĩnh viễn, tài sản chuyển cho một ngân hàng thương mại mới và nợ xấu chuyển cho một cơ quan quản lý tài sản của nhà nước; gói tín dụng khẩn cấp 17,2 tỷ USD (bản tin ghi “US$17.2 billion”) thu xếp tháng 8, trong đó IMF và Ngân hàng Thế giới là chủ nợ chính, và IMF coi việc xử lý các công ty tài chính thất bại là điều kiện của gói.
7. 37
   Bộ Tài chính Nhật, niên biểu khủng hoảng châu Á (https://www.mof.go.jp/english/about_mof/councils/customs_foreign_exchange/report/e1a703n21a.htm), đọc 29/10/2026 qua công cụ tóm tắt tự động: 27/6/1997 đình chỉ 16 công ty tài chính; 2/7 chuyển sang thả nổi có quản lý; 5/8 đình chỉ thêm 42; 11/8 gói tài chính do IMF điều phối 17,2 (đơn vị tỷ USD được bản tin Bloomberg ngày 9/12/1997 xác nhận, ghi chú 36), gồm khoản vay 4,0 của Ngân hàng Xuất nhập khẩu Nhật; 20/8 IMF phê duyệt Stand-By 3,9 tỷ USD trong 34 tháng (1,6 tỷ giải ngân ngay). Thư ý định của Thái Lan gửi IMF ngày 14/8/1997, Hộp 1 (https://www.imf.org/external/np/loi/0814box1.pdf): 16 công ty tài chính bị đình chỉ cuối tháng 6 và nhóm thứ hai 42 công ty bị đình chỉ đầu tháng 8. Tài liệu hội nghị khủng hoảng của NBER (phần thảo luận về Thái Lan: https://www2.nber.org/crisis/thai_report.html; NGUỒN THỨ CẤP): neo đồng đô la bỏ ngày 2/7/1997, baht mất 17% ngay; 56 trong 58 tổ chức bị đóng trong 1997; baht mất khoảng 55% giá trị trong sáu tháng (hai số baht vẫn là nguồn thứ cấp; IMF ở 35 và Bloomberg không có hai số này); 56 trong 58 nay đối chiếu được với IMF và Bloomberg; nợ ngoại tệ của khu vực tư 69 tỷ USD, trong đó khoảng 30 tỷ USD ngắn hạn, chỉ có ở tài liệu NBER và chương không dùng số này vì chương không có GDP cùng năm để so. Chương không dùng các số “đóng thêm 50 công ty (10% tài sản)”, “đáy 55,5 ngày 12/1/1998”, “mất 56%” và “gói từ 16 tỷ USD” của bài gốc vì không đối chiếu được hoặc lệch với nguồn trên.
8. 38
   Kenneth Rogoff và Yuanchen Yang, “China’s Real Estate Challenge”, IMF Finance & Development, 28/12/2024 (https://www.imf.org/-/media/files/publications/fandd/article/2024/12/rogoff.pdf), đọc 29/10/2026 qua công cụ tóm tắt tự động: bất động sản chiếm 25% nền kinh tế năm 2021 (Bảng 1: 24,4%), 31% nếu tính cả hạ tầng (31,7%), Mỹ 18%; nợ hộ gia đình so với GDP “tăng gấp ba, từ dưới 20% năm 2008 lên trên 60% năm 2023”; theo nghiên cứu năm 2020 của hai tác giả, nếu quy mô ngành bất động sản của Trung Quốc thu hẹp 20% thì sản lượng giảm 5 đến 10%, tích lũy qua nhiều năm và không cần khủng hoảng tài chính. Chương không dùng các số 78% và 35% (tỷ trọng của cải hộ) của bài gốc vì bài này không có chúng.
9. 39
   Peterson Institute for International Economics, “Local governments in China rely heavily on land revenue” (biểu đồ, 5/7/2023; https://www.piie.com/research/piie-charts/local-governments-china-rely-heavily-land-revenue), đọc 29/10/2026 qua công cụ tóm tắt tự động, chuyển thể từ Tianlei Huang, Working Paper 23-5, “Why China’s Housing Policies Have Failed”: thu từ bán đất 8,7 nghìn tỷ nhân dân tệ năm 2021, bằng 30% thu của chính quyền địa phương; năm 2012 là 2,7 nghìn tỷ, bằng 20%.

Mục này còn dùng lại ghi chú đã nêu ở mục khác: 3, 4.